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农村房屋买卖纠纷司法理论至今没有统一

             农村房屋买卖纠纷司法理论至今没有统一
  买卖合同无效说,有部分人主张农村房屋买卖合同的效力是无效的,其原因是我国的法律规定禁止农村宅基地进行买卖,那么依据房屋和土地是一体的,农村房屋也不得拿来进行买卖。宅基地是农民生产以及生活所必需的物质基础,通过禁止买卖宅基地,那么相应的也就禁止了农村房屋买卖,这对于保护农民能够有一个安身立民之所起到非常大的作用,如果放手农村宅基地在市场上进行买卖,那么将会导致农民没有居住的定所,允许农村宅基地进行交易不过是反映了一些弱势群体的利益诉求。这一主张被很多认为农村房屋买卖无效的泉州律师认可,主要考虑到保护农民的利益,农村房屋买卖的法律效力应当是无效的。
  买卖合同有效说。赞同有效说的专家学者们认为,禁止农村房屋买卖是没有法律条文有类似的规定的,我国的法律法规在该问题上并没有明确的禁止态度,只是对宅基地用来买卖做了一定的限制。而且禁止宅基地买卖也只是以通知的形式予以规定,对于这种形式认定房屋买卖无效,理由也是不够充分的。法律没有明文规定禁止的行为即被认为是许可,在此种情况下就应当承认农村房屋买卖合同的效力。农村房屋买卖合同属于合同法的范畴,其合同的判断效力有四个要求其一合同双方必须是具有民事能力和承担民事责任的人,其二双方的意思表示真实,其三买卖合同的内容不能违背法律的规定,其四形式上要满足当事人的要求。所以依此可以得知,农村房屋买卖的双方在订立合同时只要满足以上四个条件,那么该房屋买卖合同就应该是有效的。对买卖双方都有约束力。允许宅基地自由转让有利手我国的城市化进程、而如果对城市居民购买农村房屋以及处分宅基地强行限制、很容易引发出不必要的问题和矛盾。所以,应该使宅基地使用权流通性会市场上得到充分的发挥、(权法》出台后,最高法院的法官、学者们也认为宅基地使用权人可以将地上房屋以转让、赠与、继承、遗赠的方式移转给他人,并且宅基地使用权也随之转移。那么,既然宅基地使用权的买卖是自由的,其上房屋的买卖当然也不应当受到限制,该合同应当认定为有效合同
  买卖合同效力折中说。农村房屋买卖是否具有法律效力、我国的学者韩世远并没有正面回答,但他却提出了解决此问题的办渥卜——宅基地法定租赁权。他的观点是对于宅基地使用权和房屋所有权应该区别对待,适用不同的法律来解决,对于宅基地使用权的问题用合同法来解决,对于房屋买卖问题则用物权法W决。他的解决方案参考了台湾的·法定租赁权。泉州律师http://www.goodwls.com/台湾《民法债权编》第425条有规定。土地及其他土地上房屋同属一人所有,仅将土地或者仅将房屋所有权让与他人,或者将土地和房屋同时或先后让与相异之人时,土地受让人或房屋受让人与让与人之间,或房屋受让人与土地受让人之间,推定在房屋的使用期内有租赁关系。。买方在房屋买卖交易后获得了房屋的所有权,但是却没有因此而获得土地使用的权利,那么解决的方式就是他来租赁土地的使用权,这就是所说的法定租赁权,这样的做法既解决了房屋买卖问题,又解决了土地使用权的问题。在法定租赁权的理论之下,受让人即使是外村村民或者城市居民,其受让了农村的房屋后虽不能享有该村的宅基地使用权,但其本身与集体经济组织建立起了一种所谓。法定租赁关系。。韩教授认为,法定租赁权。具有很好的借鉴意义,为我国对此类问题的立法贡献了一定的依据。


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